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    麻辣財經: 蛋殼公寓“爆雷”,企業不能推卸責任!

    作者: 來源:人民日報中央廚房-麻辣財經工作室 時間:2020/11/30 09:42

    這些天,多地蛋殼公寓發生“爆雷”,讓原本圖“省心”的房主和租戶們在寒風中凌亂。

    事情的起因是這樣的:蛋殼公寓因資金鏈出現問題,無法按時支付房東的租金;房東收不到錢要收回自己的房子,于是有人卸門換鎖、強行趕走租戶。租戶更是委曲,自己已經交了一年房租,憑什么還沒到期就要搬走?

    一邊是房東要收回房子,一邊是租戶拒絕搬走,于是房主與租戶的矛盾沖突驟然升級,影響了社會穩定。

    上周,深圳發布《深圳市住房和建設局關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》,《通知》提到,2020年11月13日以來,連續出現大量業主和租戶到深圳蛋殼公寓管理有限公司聚集,業主聲稱蛋殼公寓拖欠租金,要求解除租賃合同,租戶聲稱面臨被強制退租且租金無法退還,要求公司解決。

    不僅是深圳,這幾天蛋殼公寓北京總部,也出現了數百房東和租戶排隊解約的場景。在微博、微信、論壇貼吧上,不少其他地方的蛋殼公寓租戶也有類似的遭遇。實際上從前兩年開始,就有不少地方傳出長租公寓“爆雷”的消息,大多是靠政府介入才使問題得到了解決。

    透過這些現象,讓我們來看看“長租公寓”,它為何會引發這么多的矛盾沖突?它的資金鏈問題出在哪兒?這樣一個模式是否可持續?

    這樣一個“看上去很美”的模式,卻把房主和租客帶進了“坑”里

    所謂“長租公寓”模式,就是租賃企業先把房子從房主手里租過來,經過裝修、添置一些家俱家電后,再把房子租給需要居住的租戶。房主和租戶之間不用打交道,雙方只跟租賃企業簽合同。

    這樣的租賃模式,房東覺得省心:出租合同一簽就是三年五年,房子交給租賃企業打理,每月租金打到自己賬戶上,省去了與租戶討價還價的麻煩,還減少了房屋空置風險。

    租戶也覺得省心:一是可以“長租”,不用擔心自己住著被房東趕走;也不用擔心住進去后,房東又坐地加價。二是居住條件類似于“公寓”,企業提供服務和管理,負責打掃衛生和維修。

    然而,就是這樣一個“看上去很美”的模式,卻把房主和租戶都帶進了“坑”里,“省心模式”變成了擔心和鬧心。

    “長租公寓”模式,涉及到房主、租賃企業和租戶,有的還涉及到租金貸的銀行。咱把每個流程和環節捋一下,看看問題出在哪兒。

    先說房主。房主與租賃企業簽的是長期合同,委托企業代理房屋出租,企業按月或是按季支付房子的租金費用。

    把房子委托給租賃企業,一簽就是好幾年。那它要是不按時付我租金咋辦?對此,租賃企業表態也很明確:咱可以在合同上寫明,如果逾期15天您沒收到租金,雙方就可以解約,您把房子收回去就行了。也就是說,如果企業不付房東錢了,房東就可以解約收回房子,企業也就被取消了代理資格。

    再說租戶。租戶為了有個安穩的“窩”,跟租賃企業簽的也是長期合同,期限一年至三年不等。企業要求租戶支付租金是按年整付,一住進來就要先交一年的租金。對此,租戶也會不踏實:我付了一年的租金,沒到期強制我搬家怎么辦?企業說,不會不會,我有房主的委托合同,代理期限是3—5年,怎么可能一年沒到就趕你走?

    單看這兩個合同,都沒問題。但把兩個合同對接起來,問題就大了。

    因為,租賃企業跟房主簽的合同,看上去是長期委托代理,但實際上是一個隨時可以“撕毀”的協議:只要房主沒有按時收到租金,雙方立馬就可以解約。蛋殼公寓“爆雷”,導火索就是蛋殼好幾個月沒給房主打錢了。房主收不到錢,肯定要解約收房啊。但房主沒想到的是,房子很難收回來,因為里面住著人。

    租賃企業按月付房主的租金,卻按年收租客的租金,這就叫“長收短付”。但問題是,企業利用這個收、付的“時間差”,把租客交來的租金挪作它用了,沒有支付給房東。也就是說,房東只收到了一個月的錢,企業卻把房子“許”給了租客一年。這等于是“空手套白狼”,拿房東的房子來“賺”租客的租金,并將錢據為已有。

    那么問題來了:租賃企業獲得房屋代理權的前提,是按期給房東付錢。如果不按時付錢,雙方自動解約企業就喪失了代理權。那么在這種情況下,租賃企業代理權可能到不了一年,那它還能跟租客簽長期租約嗎? 企業這邊跟房東違約了,那邊跟租客簽的合同也有效嗎?

    錢被企業“卷”走了,房東和租戶的合法權益受到嚴重損害,還引發了這對“難兄難弟”激烈的矛盾沖突,這樣的“長租模式”,確實值得我們反思。在這個過程中,房東和租戶都是尊紀守法的好公民,是企業違約出了問題,引發了收房與租住的矛盾沖突。

    加強“長租公寓”租金監管,不能讓租賃企業隨便占用挪用

    盡管蛋殼公寓通過官方微博回應,“沒有破產,也不會跑路。”但企業的資金鏈一旦出現斷裂,損失幾乎就都轉嫁給了房主和租客。

    在這些損失中,房主損失的房屋的經濟收益,租客則面臨失去居住權的風險。特別是很多租戶是年輕人,付的租金都是靠貸款,一旦被強制搬離,就意味著一邊付了錢沒房住、一邊還要還“租金貸”,壓力和負擔相當沉重。

    所以,即便是從“輕重緩急”的角度,專家的建議也是有道理的:首先要盡量保障租戶的權益,然后房主再通過法律維權。

    深圳市住房和建設局發布的緊急通知要求,物業服務企業配合做好蛋殼公寓租客穩定工作,在業主與租戶之間搭建溝通協商平臺,引導業主與租戶合理合法解決租賃糾紛。對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內且已足額支付租金的租戶,物業服務企業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕,激化矛盾,應引導各方通過法律途徑解決。要求物業不得通過停水電等方式驅趕相關蛋殼租戶。

    在業主與租戶之間搭建溝通協商平臺,引導業主與租戶合理合法解決租賃糾紛,這話沒錯。但表面上看是房主與租戶的糾紛,實際上始作俑者是租賃企業,糾紛是由于租賃企業違約引起的,那就不能光由業主與租戶自行協商來消化損失,企業也應該承擔相應的責任。

    據說,蛋殼公寓作為長租公寓運營商,已于2020年1月成功登陸美國紐交所,在國際金融市場融了資。既然蛋殼公寓沒有破產,那這些錢能不能用來支付給房東,履行合同承諾?房東收到了應得的錢,肯定不會再去攆租戶,這個矛盾沖突不就解決了嗎?

    “衣食住行”是最基本的民生,無論是買房還是租房,都是為了解決人們的居住需求。在“長租公寓”市場中,政府部門應當如何加強監管,來保障業主和租戶的合法權益,也是需要仔細考慮的。

    從近幾年長租公寓引發的糾紛看,很多都是由“長收短付”造成的。實際上,租賃企業收到的租戶租金,“大頭”是屬于房東的收益。如果這些錢缺乏監管,被企業挪用和自由支配的話,那一旦資金鏈斷裂,房東要收回房子和租戶繼續居住的矛盾就無法避免,“長租模式”也就難以為繼。

    今年9月,住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》,向社會公開征求意見。征求意見稿提出,住房租賃企業若存在“高進低出、長收短付”等高風險經營行為,將被列入經營異常名錄,加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

    征求意見稿還提出,國家鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。這一條的初衷,是為了年輕人在城市落腳,有一個長期穩定的居所。但如果“長收短付”這樣的高風險控制不了話,那“3年以上的住房租賃合同”可能就是空中樓閣。專家建議,應當把“長租公寓”租金存入監管賬戶,企業不能隨便占用挪用。只有房東與租客的合法權益得到了保障,房東才愿意把房子交給企業經營,租戶才能租到安心的房子。


    (責編:趙安妮(實習生)、李棟)


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